O Que É ITBI: Entenda Esse Imposto

A compra de um imóvel é, sem dúvida, um dos momentos mais marcantes na trajetória de qualquer família. Seja para conquistar a independência do aluguel ou para investir na construção de patrimônio, essa decisão envolve sonhos e planejamento. 

No entanto, entre a escolha da localização ideal e a entrega das chaves, existe uma etapa burocrática que costuma gerar muitas dúvidas e pesar no bolso: as taxas cartorárias e os tributos. É justamente nessa hora que muitos compradores se perguntam: afinal, o que é ITBI?

Muitos focam todo o planejamento financeiro apenas no valor da entrada e nas parcelas do financiamento habitacional, esquecendo-se de reservar uma quantia para a documentação. 

Neste artigo, vamos desmistificar esse tributo, explicar exatamente o que é ITBI, como ele é calculado e por que ele é indispensável para garantir a segurança do seu novo lar.

Sumário:

• O que é o ITBI?
• Quem deve pagar o ITBI e quando ocorre a cobrança?
• Como calcular o ITBI?
• Por que entender o ITBI importa na compra de um imóvel?
• Passo a passo básico para quem vai comprar imóvel

O que é o ITBI?

A sigla ITBI significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um tributo municipal, previsto na Constituição Federal, que deve ser pago obrigatoriamente em transações imobiliárias “inter vivos” (entre pessoas vivas) e onerosas. Em termos práticos, sempre que você compra um apartamento, uma casa ou um terreno e há pagamento envolvido, surge a obrigação de pagar o ITBI para oficializar o negócio.

Por ser um imposto de competência municipal, as regras do jogo são definidas pela prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado. Isso significa que a alíquota (porcentagem cobrada) e os prazos para pagamento de um imóvel em Rio Claro podem ser diferentes das regras aplicadas em Campinas ou Americana, por exemplo. É a legislação de cada cidade que dita como o processo deve ocorrer.

Saber o que é ITBI envolve entender quando ele aparece. A incidência ocorre estritamente na transmissão da propriedade de forma onerosa. Isso inclui a compra e venda tradicional, permuta de imóveis e dação em pagamento. Importante destacar: ele não se aplica em casos de transmissão gratuita (como doação) ou herança. Nessas situações, o imposto devido é outro, o ITCMD, que é estadual.

Você pode se questionar: “Para onde vai esse dinheiro?”. A função do ITBI é puramente arrecadatória. Os recursos captados entram no caixa da prefeitura e são destinados a custear serviços públicos essenciais para a população, como pavimentação, iluminação pública, coleta de lixo, saúde e educação. Além disso, o pagamento dessa taxa é o que permite à prefeitura atualizar o cadastro do imóvel, registrando o novo proprietário como responsável pelo IPTU a partir daquela data.

Quem deve pagar o ITBI e quando ocorre a cobrança?

Esta é a dúvida mais frequente nos estandes de vendas e imobiliárias. A legislação federal estabelece que o imposto incide sobre a transmissão, mas deixa espaço para interpretações. Porém, na prática do mercado imobiliário, a regra é clara.

Embora contratos particulares possam definir acordos diferentes entre as partes, a legislação municipal quase sempre determina que o contribuinte do imposto é o comprador (adquirente). Ou seja, quem está comprando o imóvel é quem deve colocar a mão no bolso para pagar essa guia. É uma despesa que deve ser prevista no seu orçamento inicial para não comprometer sua liquidez.

O prazo para quitar o ITBI varia conforme a cidade. Em muitos municípios, a apresentação da guia paga é exigida pelo tabelião antes mesmo da lavratura da escritura de imóvel. Sem o comprovante de pagamento, o cartório não finaliza o documento. Em casos de imóveis financiados, onde o contrato bancário tem força de escritura, o pagamento geralmente deve ser feito antes de levar esse contrato ao Cartório de Registro de Imóveis.

Ignorar o ITBI trava toda a regularização do bem. Se você não pagar, não consegue registrar a transferência da propriedade. Legalmente, o imóvel continua no nome do vendedor ou da construtora, o que gera insegurança jurídica. Além disso, o atraso no pagamento pode acarretar multas pesadas e juros diários cobrados pela prefeitura, encarecendo ainda mais o custo final da sua aquisição.

Como calcular o ITBI?

Muitas pessoas entendem o que é ITBI, mas se assustam na hora de fazer a conta. O cálculo, em si, é simples: multiplica-se a alíquota da cidade pelo valor base do imóvel. O segredo está em saber qual valor será utilizado.

A prefeitura geralmente utiliza como base de cálculo o valor que for maior entre três opções:

1. o valor real da transação (quanto você pagou no contrato);
2. o valor venal (aquele que consta no carnê do iptu);
3. o valor de referência de mercado (uma estimativa da própria prefeitura sobre o preço do m² na região).

Por isso, entender como é feita a avaliação de imóvel é crucial, pois isso impacta diretamente no quanto você vai desembolsar.

As alíquotas variam de cidade para cidade, mas, na maioria dos municípios brasileiros de médio e grande porte, essa taxa oscila entre 2% e 3%.

• exemplo: na compra de um apartamento de R$ 300.000,00 em uma cidade com alíquota de 2%, o custo do ITBI será de R$ 6.000,00.

Vale a pena pesquisar a legislação local. Algumas cidades oferecem alíquotas reduzidas ou descontos para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou para a primeira aquisição de imóvel popular (como no programa Minha Casa Minha Vida). Verifique sempre se você se enquadra em algum benefício fiscal antes de emitir a guia.

Por que entender o ITBI importa na compra de um imóvel?

Não se trata apenas de pagar uma taxa, mas de garantir a posse plena do seu bem. Negligenciar o entendimento sobre o que é ITBI é um dos erros clássicos de quem compra imóvel pela primeira vez.

Um bom planejamento financeiro para comprar imóvel deve contemplar todos os custos acessórios. Especialistas do mercado recomendam reservar cerca de 5% do valor total do imóvel apenas para despesas de documentação (ITBI + Escritura + Registro). Se você não se preparar, pode ter o crédito aprovado no banco, mas ficar sem dinheiro para pegar as chaves e documentar o bem.

A máxima “quem não registra, não é dono” é verdadeira. O pagamento do ITBI é a chave que destrava o processo de registro. Ter o imóvel registrado em seu nome protege seu patrimônio contra dívidas do antigo proprietário e garante o direito de herança para sua família. É a segurança jurídica que valida todo o seu investimento.

Veja a seguir algumas dicas: 

• consulte a alíquota: entre no site da prefeitura da cidade e confira a porcentagem vigente.
• prepare o bolso: tenha esse valor em uma aplicação de liquidez imediata para o momento da assinatura.
• financiamento: verifique com seu gerente se o seu banco permite incluir as despesas de itbi e registro no saldo do financiamento (respeitando o limite de crédito aprovado).

Passo a passo básico para quem vai comprar imóvel

Agora que você já sabe o que é ITBI, siga este roteiro rápido para não errar na hora de fechar negócio:

Verificar alíquota e regras no município do imóvel

Antes de assinar, confirme qual é a regra na cidade onde o empreendimento está localizado. Se você está comprando um imóvel na planta com a Caprem, por exemplo, nossa equipe pode orientá-lo sobre as estimativas de custo naquela região específica.

Incluir o ITBI no orçamento da compra

Coloque na ponta do lápis. Somar o valor da entrada + parcelas + ITBI + Registro evita que você precise recorrer a empréstimos pessoais com juros altos na última hora.

Emitir guia, pagar e guardar comprovante antes do registro

Assim que o contrato for assinado, providencie a emissão da guia junto à prefeitura. Após o pagamento, guarde o comprovante original e faça cópias digitais. Esse papel é o “passaporte” para que o Cartório de Registro de Imóveis transfira a propriedade para o seu nome definitivo.

Compreender o que é ITBI deixa de ser um bicho de sete cabeças quando incluímos essa etapa no planejamento desde o início. A burocracia existe para garantir a segurança da transação e proteger o seu patrimônio. Ao estar preparado para esses custos, você garante que o momento da entrega das chaves seja apenas de alegria, sem preocupações financeiras de última hora.

Quer saber também como escolher financiamento imobiliário com mais tranquilidade? Confira o artigo sobre como funciona o financiamento de imóveis: etapas, custos e cuidados.